(NEWSManagers.com) - Les problèmes de liquidité des fonds immobiliers britanniques reviennent sur le devant de la scène pour la troisième fois en six ans. Touchés par le Brexit en 2016 puis par la pandémie de Covid en 2020, nombre de fonds immobiliers locaux avaient dû être suspendus voire liquidés en raison de fortes demandes de rachats des investisseurs mais aussi d’incertitudes sur les valorisations des actifs en portefeuille.
L’origine de ce nouvel épisode de crise diffère cependant. Ces derniers mois, les gérants de fonds immobiliers britanniques se retrouvent confrontés à des demandes massives de rachats d’institutionnels inquiets de la hausse des taux, qui a récemment détruit leur coussin de liquidité pour beaucoup, et de la volatilité des marchés. Face à ces demandes, certains (BlackRock, CBRE et Schroders) ont différé le paiement des rachats ou ont troqué la liquidité quotidienne de leurs fonds pour une liquidité mensuelle comme c’est le cas de Columbia Threadneedle. Ce qui a donné lieu à des restrictions sur le montant pouvant être retiré de leurs fonds par les institutionnels britanniques actuellement en mal de cash. D'ailleurs, du côté des fonds retail, une première suspension a été annoncée ce mardi par ce même Columbia Threadneedle qui a suspendu les transactions de son fonds CT UK Property Authorised Investment Fund, d'une valeur de 453 millions de livres et ouvert aux particuliers, et de celles de son fonds nourricier. Leurs rendements continueront néanmoins d'être versés pendant la suspension des transactions.
Schroders indiquait en septembre que les demandes de rachats atteignaient 65,1 millions de livres (74,3 millions d’euros) pour son fonds Capital UK Real Estate aux encours de 2,6 milliards de livres. La firme a choisi de payer 7,8 millions de livres le 3 octobre puis le reste soit au 3 juillet 2023 soit avant à une date restant à déterminer.
« Les fonds touchés jusqu'à présent sont des fonds institutionnels axés sur l'investissement dans l'immobilier commercial (bureaux, industries et commerces). Les niveaux de liquidités des fonds BlackRock, CBRE et Threadneedle variaient de 2 à 6% au deuxième trimestre 2022 selon les données de l'indice MSCI/AREF UK Quarterly Property Fund Index », précise Sara Malinowsky, analyste senior chez Fitch Ratings, à L’Agefi.
Difficile équilibre à trouver sur les rachats
L’agence de notation considère le fait de détenir des actifs de long-terme et d’offrir la possibilité de rachats à court terme comme « une faille structurelle » du marché des fonds immobiliers britanniques. Le risque est grand selon elle que les suspensions de rachats (gates) fassent leur retour dans ces fonds comme en 2016 et en 2020 si les gérants manquent de liquidités pour répondre aux demandes de rachats ou si la volatilité rend difficile la cession d’actifs.
« Le risque de contagion a été contenu jusqu’à présent mais l’augmentation des demandes de rachats pourrait amener certains fonds à réaliser des ventes forcées, faisant baisser le prix des actifs. Cela pourrait avoir un effet d'entraînement sur d'autres fonds, par le biais de rendements plus faibles, ce qui pourrait déclencher des retraits plus généralisés », observe l’agence dans une note consacrée au secteur.
La pression est d’autant plus grande pour les fonds concernés que leurs problèmes d’illiquidité sont dans le viseur du régulateur Financial Conduct Authority, ce qui ajoute de l’incertitude au secteur. La FCA propose depuis mars 2021 qu’un délai de préavis de 90 à 180 jours soit introduit pour les demandes de rachats. La proposition est toujours en discussions. Le régulateur a aussi lancé une structure de fonds dédiée aux actifs illiquides, le long-term asset fund (LTAF), qui impose une période de préavis de 90 jours pour les rachats et dont l’adoption par les fonds immobiliers pourrait s’accélérer selon Fitch si les problèmes de liquidité persistent.
Fitch estime qu’un cadre réglementaire sur les délais de préavis pour les rachats « améliorerait tant la gestion de la liquidité que la stabilité financière des fonds immobiliers britanniques ». Cependant, la possibilité d’obtenir rapidement du cash en se retirant des fonds reste un facteur clé dans les décisions d’allocation des investisseurs, note l’agence. Dès lors, des délais de préavis plus longs pour les rachats pourraient les dissuader d’abonder les fonds immobiliers britanniques, amenant par conséquent à de nouvelles fermetures de produits.
« La réaction du marché à un nouveau cadre réglementaire dépendra de ses spécificités. Les réactions reçues lors de la consultation de la FCA l'ont illustré : les positions à l'égard de la proposition de délai de préavis étaient très nuancées », observe Sara Malinowsky.
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